Rentrée 2017 : ce qu’il faut savoir sur l’immobilier d’entreprise en 4 points

1# Recherche d’un local, les éléments importants à connaître :

Définir son besoin : une première étape !

Avant de vous lancer, il est important de connaître les motivations de votre projet immobilier, et par la suite d’établir un cahier des charges qui détaille vos exigences :

• Bâtiment neuf, récemment rénové ou de seconde main
• Installations techniques : chauffage, éclairages, nuisance, acoustique, climatisation, puissance électrique…
• Qualité des prestations : ascenseurs, câblage électrique, fibre optique…
• Bâtiment sécurisé : sûreté de l’immeuble, alarme, terrain clos…
• Accessibilité : accès PL, desserte…
• Label environnemental de l’immeuble

Acheter un bien immobilier ou le louer ?

Au démarrage, il est certain que la location offre une plus grande flexibilité et mobilité professionnelle.

D’autant que pour les jeunes entreprises, les problématiques sont d’ordre opérationnelles et n’ont certainement pas assez de visibilité sur les perspectives de leurs activités ni sur leurs capacités financières. Dans ce cas de figure, il vaut mieux privilégier la location et garder sa trésorerie pour financer son développement.

Quand à l’acquisition d’un local professionnel, cette formule requiert des fonds importants, et une confiance des partenaires financiers. Elle a pour avantage de constituer son patrimoine. De manière générale, cette solution est favorisée par les PME / PMI et les professions libérales.

En moyenne l’entreprise se lance dans un projet d’acquisition à partir de 4 ans d’existence.

L’implantation : un choix stratégique

Aujourd’hui, le choix de son implantation est une décision cruciale autant pour ses clients que pour ses collaborateurs. L’attractivité de la zone, l’environnement, l’accès mais aussi l’image et la qualité du site peuvent être des éléments primordiaux dans sa recherche. Prendre en compte les forces (visibilité, accessibilité…) ainsi que les faiblesses (concurrence, types d’emplacement en fonction de son activité…) de son environnement peut vous aider. Nous le savons tous, l’emplacement est un des facteurs de réussite notamment pour un projet commercial.

Bien déterminer sa surface

Vous devez estimer au plus juste votre besoin en superficie, n’oubliez pas de prendre en compte les contraintes liées à votre activité, mais aussi les lieux de circulations, les salles de réunions, les locaux techniques, la zone d’accueil… Il est toujours difficile se projeter dans l’avenir car la taille de l’entreprise peut varier à tout moment, et que les modes de travail évoluent constamment. Depuis plus de 10 ans, l’organisation des espaces de travail a fondamentalement changé (mobilité des collaborateurs, développement d’outils de communication en temps réel, réduction des espaces individuelles au profit des espaces partagés…).

2#Eclairage sur la loi Pinel : un bail plus clair avec des charges bien identifiées

La répartition des charges entre bailleurs et locataires dans un contrat de bail commercial est désormais encadrée par loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel.

Votée en juin 2014, la loi Pinel a pour objectif d’être plus transparente et plus équitable en matière de baux commerciaux.

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux… »

Désormais, le bailleur ne peut plus transférer au locataire les charges suivantes :

• Les dépenses relatives « aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux »
• Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en accessibilité ou en conformité avec la réglementation, réalisés dans les lieux loués ou l’immeuble dans lequel ils se trouvent,
• Les dépenses pour travaux d’embellissement et d’amélioration qui n’excèdent pas le coût du remplacement à l’identique et qui relèvent de l’article 606 du Code civil,
• Les honoraires de gestion relatifs à la perception du loyer,
• Les impôts tels que la contribution économique territoriale, taxes et redevances auxquelles le bailleur ou le propriétaire de l’immeuble est assujetti. A noter que la taxe foncière continue de pouvoir être mise à la charge du locataire…

Ce dispositif vise à accroitre la protection du locataire, en limitant les transferts de charges, au risque de voir le revenu locatif diminuer pour le bailleur.

3# Dilemme : renégocier son bail ou déménager :

Très souvent, l’immobilier représente le deuxième poste de coût pour une entreprise, après la masse salariale. Lors du renouvellement du bail, les entreprises peuvent s’interroger sur la meilleure stratégie à entreprendre entre la renégociation du bail ou le déménagement. 

Il est certain que la renégociation permet de réduire ses coûts ou au mieux de les maintenir. Les bailleurs sont prêts pour garder un locataire de qualité à ne pas augmenter les loyers, et de prévoir des travaux de rénovation et d’aménagement pour mettre les locaux au goût du jour.

Mais parfois, cette décision peut être remise en question. Le développement de l’entreprise est une première cause. Croissance, embauches… l’entreprise peut se voir « coincer », et ne pourra pas pousser les murs !

4# ERP, quelles sont mes obligations ?

Depuis le 1er Janvier 2015, tous les établissements recevant du public (ERP) existants doivent se mettre en conformité avec la réglementation accessibilité. Selon l’article R*123-2 du code de la construction et de l’habitation.

Que vous soyez constructeurs, propriétaires ou locataires d’un établissement recevant du public (ERP), vous devez respecter les mesures d’accessibilité et de sauvegarde permettant d’assurer la sécurité des personnes. Ces règles doivent être appropriées aux risques et sont déterminées en fonction de la nature de l’activité, de la taille du local et du nombre de personnes pouvant être admises dans votre établissement. (Cf. Actualité du 16 mars 2017 : ERP : Ce qu’il faut savoir en terme d’accessibilité des établissements recevant du public.

Voici quelques exemples de règles à prendre en compte :

• Tous établissements recevant du public doivent être accessibles, à toutes les personnes à mobilité réduite et handicapées (et quel que soit l’handicape). Elles doivent avoir un accès aux parties ouvertes au public
• Tous ERP doivent permettre l’évacuation rapide et facile de la totalité des occupants
• Tous les établissements doivent disposer d’au moins de 2 sorties
• L’éclairage de l’établissement doit être électrique
• La qualité des matériaux et les éléments qui composent la construction et l’agencement de l’intérieur doivent respecter les règles en matières d’incendie.

…

Quoi qu’il en soit, et quelle que ce soit la situation de votre entreprise, il est toujours bénéfique de s’appuyer sur un professionnel de l’immobilier d’entreprise. Notre mission consiste à mettre à votre service notre expertise en matière de conseil, d'évaluation, de transactions, et d'investissement.